一、商业地产与住宅地产的区别 1、住宅开发遵循的是消费购买力和产品供需理论，而商业地产开发信奉的是投资收益和金融理论。住宅在本质上是一种供消费的商品，而商业在本质上是一种带收益属性的投资工具。 2、商业地产的定价依据是租金及预期收益的上升空间，住宅定价的依据是市场的供销存。因此商业定价首先要有租金，租金有上升的空间，售价才有升值的空间。 3、商业策划和定位的出发点是怎样实现开业后能成功经营，怎么吸引人流，创造更高的价值。基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更加具有针对性，更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。 相信大家在日常生活中会发现，那种一开始经营就冷淡的商业，后面就很难成功。“马太效应”在商业上的体现可谓是淋漓尽致。即便是大体量的商业，一旦初始经营不成功，也无力回天。例如沈阳万达广场，就是一个失败的典型，后来不得不拆掉重建，升级为万达的三代产品。而住宅产品的稀缺性，即使开盘卖得再差，也总有会清盘甩掉的一天。 二、商业地产三种盈利模式 一是只售不租的模式 这种模式是大多数地产公司的通行做法，适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。优点是相对省时省力且能够实现资金的快周转，缺点是无法享受后期增值的超额收益，而且商业各个业态后期的招商运营缺乏统一的管理和规范，杂乱无序。 二是只租不售的模式 适用于资金实力雄厚，没有商业的专业运营经验，经营相对保守的房企。适合一些现金流充裕，且有志于将资金沉淀为资产并且长期经营获利的房企，龙湖天街就是一个例子。 具体的案例有国内常见的凯德广场，万象城，中粮大悦城等等。这种模式的优点是产权自有可以进行抵押融资，且不需要配备专业的团队，管理简单，成本较低，且租金收益结算方便。缺点是，收益率较低，一般来说只能达到3%-5%的投资回报率，成本回收周期较长，对房企的资金实力要求较高。即使后期物业升值，出售套现的难度也比较大。 三是且租且售的模式 此类模式适合资金雄厚，且具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。具体的案例有六百本、大成国际购物中心等。 这种模式的优点是持有部分大体量优质的物业，能够进行抵押融资。通过部分自持自行招商经营，能够有效控制整体招商运营的的质量，防止招商混乱失败的风险，租金也有保证。相对来说也比较灵活机动，一旦部分招商失败，还有部分能够得到控制，能够重新招商运营。 缺点是会沉淀大量的资金，对房企的现金流要求很高。对项目的前期定位策划要求也较高，需要房企设立相应的部门和建立专业的团队。对房企的招商能力要求较高，要求房企具有完善商业资源库，对主力店的招租能力要求较高。 |
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